Umowa przeniesienia własności, czyli pożegnanie z deweloperem. Po podpisaniu protokołu odbioru domu, najważniejszą kwestią pozostaje umowa przeniesienia własności, która pieczętuje prawa do nieruchomości. Przeniesienie własności zawsze odbywa się na mocy aktu notarialnego.
Jeśli decydujesz się na zakup mieszkania od dewelopera w budynku, którego budowa dopiero się rozpocznie lub już trwa, podpisujesz z realizatorem inwestycji umowę deweloperską. Wymóg zawierania jej w formie aktu notarialnego i zapisy, które powinny się w niej znaleźć, reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska, której obecna wersja obowiązuje do 30 czerwca 2022 roku. Od 1 lipca w życie wejdą zapisy nowelizacji z 2021 roku (nowa ustawa deweloperska), a w tytule dokumentu pojawi się "Deweloperski Fundusz Gwarancyjny". W ustawie znajdziesz informacje o prawach i obowiązkach stron umowy deweloperskiej, a w szczególności obowiązki dewelopera związane z podjęciem przedsięwzięcia budowlanego oraz o obowiązku wpisu roszczeń wynikających z umowy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Jak wygląda umowa deweloperska? Którym paragrafom powinieneś przyjrzeć się bliżej? Do czego zobowiązuje się w niej deweloper? Sprawdź dokładne opracowanie umowy deweloperskiej i bezpłatnie pobierz wzór! Czym jest umowa deweloperska? Przy zakupie mieszkania od dewelopera z rynku pierwotnego spotkasz się z kilkoma rodzajami umów: umową rezerwacyjną, przedwstępną sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu, umową deweloperską. Zgodnie z przepisami prawa umowa deweloperska musi przyjąć formę aktu notarialnego. Wówczas strony umowy mogą na drodze sądowej dochodzić swoich praw. To, jakie informacje powinna zawierać umowa deweloperska i jak dokładnie musi wyglądać, reguluje art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Określa on, że w akcie notarialnym konieczne jest zawarcie: stron umowy; miejsca i daty podpisania umowy; ceny przedmiotu sprzedaży, nabycia prawa do nieruchomości; informacji o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja budowlana dewelopera (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, oznaczenie właściciela nieruchomości, obciążeń hipotecznych czy służebności); położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego bądź budynku wielorodzinnego, w którym znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy; usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni i układu pomieszczeń w mieszkaniu; zakresu i standardu wykończenia mieszkania, do których wykonania jest zobowiązany deweloper; terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokości i terminu lub warunków spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; informacji dotyczących mieszkaniowego rachunku powierniczego (numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacja o kosztach prowadzenia rachunku), gwarancji bankowej (nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji) albo gwarancji ubezpieczeniowej (nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji); numeru pozwolenia na budowę oraz nazwy organu, który je wydał z informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danej inwestycji budowlanej; warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; i inne. Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego bądź prowadzenia inwestycji z deweloperem nabywca powinien zadbać o to, by deweloper zapewnił mu środki ochrony w postaci prospektu informacyjnego czy wpłaty środków pieniężnych na poczet ceny zakupu nieruchomości. Tytuł dokumentu i numer aktu Repertorium A numer 1233/2015 AKT NOTARIALNY Każdy dokument zawierany notarialnie otrzymuje swój indywidualny numer repertorium, czyli wykazu prowadzonych przez notariusza akt oraz tytuł Akt notarialny. Forma urzędowa dokumentu pozwala stronom umowy dochodzić roszczeń na drodze sądowej na wypadek niewywiązania się drugiego uczestnika z umowy bądź w przypadku sporu w kwestiach zapisanych w porozumieniu. Data i określenie stron umowy Dnia trzydziestego czerwca dwa tysiące dwudziestego pierwszego ( roku, przede mną notariuszem Anną Nowak w Kancelarii Notarialnej w Mieście przy ulicy Przykładowej nr 10, stawili się: 1. Jan Kowalski, syn Stanisława Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 66-100 Miasto nr 11, PESEL 70023111111, dowód osobisty AAA 123456 – działający jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: BUDUJE DOMY Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS 0000112233, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu dzisiejszym oraz pełnomocnictwa z dnia roku nr 1111/2020, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. Piotr Nowak, syn Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, dowód osobisty BBB 123456, jego żona 3. Pamela Nowak, córka Henryka i Haliny, jak podaje zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, dowód osobisty CCC 123456, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”). których tożsamość ustaliłem na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. Akt notarialny umowy deweloperskiej rozpoczyna określenie dokładnej daty czynności prawnej, czyli spotkania stron umowy z notariuszem, sporządzenia, odczytania i podpisania dokumentu. Datę zapisuje się cyfrowo i słownie w następującej kolejności: dzień – miesiąc – rok, w celu uniknięcia pomyłki. Tuż za datą notariusz zapisuje swoje dane osobowe oraz adres kancelarii notarialnej. W następnej kolejności wpisywane są dane personalne stron umowy. Uczestnicy zobowiązani są potwierdzić swoją tożsamość, okazując dowody osobiste. Notariusz na ich podstawie wpisuje adres zameldowania, numer i serię dowodu osobistego oraz PESEL uczestników porozumienia. Przy deweloperze dodatkowo pojawia się informacja o firmie deweloperskiej (nazwa, adres, KRS) oraz pełnomocnictwie, jakie powinien posiadać przedstawiciel dewelopera, podpisujący umowę. W przedstawionym przez nas wzorze po stronie nabywcy nieruchomości są dwie osoby, ponieważ mieszkanie kupuje wspólnie małżeństwo. Jeśli małżonkowie posiadają wspólność majątkową i nabywają mieszkanie ze wspólnych środków zobowiązani są oboje stawić się u notariusza i podpisać pod aktem umowy deweloperskiej. Tożsamość stawających ustaliłam na podstawie okazanych dowodów osobistych, powołanych przy nazwiskach. Stawający oświadczyli, że nie zachodzą okoliczności uzasadniające unieważnienie ich dowodów osobistych stosownie do treści art. 50 ust. 3 pkt 6 w związku z treścią art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 sierpnia 2010 roku o dowodach osobistych (tekst jednolity Dz. U. 2010 Nr 167 poz. 1131). Poniżej określenia stron umowy i pokrewieństwa między uczestnikami notariusz wpisuje notę podobną do powyższej, mówiącą o sposobie ustalenia tożsamości uczestników czynności prawnej. Oświadczenia dewelopera Deweloper jest przedsiębiorcą, który zarabia na sprzedaży bądź najmie wybudowanych przez siebie nieruchomości. Nie są to wyłącznie domy i budynki mieszkalne, ale również obiekty handlowe i przemysłowe czy biurowce. Zadania dewelopera skupiają się na zakupie działki budowlanej, kontroli całego procesu inwestycyjnego, reklamie i sprzedaży bądź najmie nowo wybudowanych obiektów. Z powodu braku dobrej regulacji prawnej działań deweloperów i częstych nadużyć z ich strony, kilka lat temu wprowadzono ustawę deweloperską. Zasady, które zostały w niej opisane, obejmują specjalnymi prawami i ochroną nabywców nieruchomości deweloperskich, wobec których deweloper zobowiązał się do przeniesienia własności nieruchomości. To skuteczne zabezpieczenie przed nieuczciwymi postępowaniami deweloperów. UMOWA DEWELOPERSKA § 1. Deweloper, oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości (zwanej dalej "Nieruchomością") położonej w Mieście obręb ewidencyjny 110, składającej się z działki nr 11/1 o powierzchni 0,1555 ha, dla której Sąd Rejonowy w Mieście Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KWW/00112233/2, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy deweloperskie i umowy przedwstępne, przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, Deweloper w akcie notarialnym zobowiązuje się przekazać nabywcom prawo własności do indywidualnych lokali mieszkalnych. Nie może zawrzeć umowy deweloperskiej czy przedwstępnej z różnymi nabywcami, przyrzekając im sprzedaż tej samej nieruchomości. Umowa przedwstępna z deweloperem zawierana notarialnie daje możliwość wpisania roszczeń kupujących mieszkanie w dziale III KW nieruchomości, co jest pewnym zabezpieczeniem praw nabywcy. Trzeba pamiętać o tym, że odstępując od umowy deweloperskiej jako nabywca, trzeba wykreślić powyższy zapis z KW. – dział IV ww. księgi wieczystej wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, W dziale IV księgi wieczystej wpisywane jest obciążenie nieruchomości hipoteką umowną. Deweloper zobowiązuje się, że nie będzie zaciągał kredytu, dla którego zabezpieczeniem byłaby przedmiotowa nieruchomość. – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności realizować będzie przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą „Osiedle Pod Kasztanami etap I”. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmować będzie budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z 50 lokalami mieszkalnymi, 50 pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z 50 miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany będzie zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ARTBUD z siedzibą w Mieście i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta Miasta z dnia roku SDR 123/DP/12/2021, Opis działalności firmy deweloperskiej i szczegółowy opis zrealizowanej inwestycji mieszkaniowej. Deweloper nie musi zajmować się wyłącznie budownictwem mieszkaniowym, zakres działań inwestycyjnych może obejmować także inne obiekty. Dobrze by w tym miejscu znalazł się w miarę dokładny opis przedsięwzięcia budowlanego, w ramach którego powstał przedmiot umowy, czyli lokal mieszkalny. Notariusz umieszcza także podstawową informację o dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. – w ramach wykonania tej umowy zostanie wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na 30 miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. Ważna dla nabywcy nieruchomości informacja o tym, że nie ma ograniczenia prawa własności ani naruszenia posiadania nieruchomości, a zatem mieszkanie wolne jest od roszczeń osób trzecich. – na podstawie umowy z dnia r. numer 343/5434/34 Deweloper zawarł z Bankiem KIC z siedzibą w Warszawie (zwany dalej „Bankiem”) umowę na prowadzenie mieszkaniowego rachunku bankowego powierniczego otwartego celem wykonywania uprawnień Nabywcy w zakresie stworzenia środków ochrony, o jakich mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przedmiotowy rachunek służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez Nabywcę, na cele określone w Umowie, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie tej umowy z Bankiem Nabywca uzyskał Indywidualny Numer rachunku, na który będzie dokonywał wpłat, to jest: 23 2132 1012 0146 0100 0100 0035. – nabywcy został doręczony prospekt informacyjny z dnia roku wraz z załącznikami, stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym, jak również informacje w nim zawarte nie uległy żadnym zmianom. Mieszkaniowy powierniczy rachunek bankowy zabezpieczeniem dla nabywcy Stosownie do zapisów ustawy deweloperskiej deweloper ma obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji budowlanej. Rachunki te prowadzone są w wybranym przez dewelopera banku, a każdy nabywca otrzymuje indywidualny numer rachunku bankowego. Na ten specjalny rachunek powierniczy kupujący dokonuje regularnie wpłat na poczet inwestycji danego dewelopera. Środki te przeznaczone są na budowę nieruchomości i wykończenie lokali mieszkalnych. (Po wejściu w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej 1 lipca 2022 r. pewien procent środków wpłacanych przez klientów będzie przekazywany na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). Bank przekazuje deweloperowi środki w miarę postępów robót budowlanych, a także nadzoruje zakończenie każdego etapu inwestycji, sposób i przeznaczenie wykorzystania środków wpłacanych przez nabywców. W ten sposób zapewnia się ochronę interesów nabywców nieruchomości od dewelopera i pieniędzy przez nich wpłacanych na poczet wybranego lokalu mieszkalnego. Występują dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków bankowych: otwarty i zamknięty. W przypadku rachunku otwartego Inspektor Nadzoru Budowlanego kontroluje każdy zakończony etap budowy i zgodność wykonanych prac z harmonogramem. Jeżeli wykryje nieprawidłowości, może wstrzymać wypłatę środków. Gdy wszystko jest zgodne z planem, bank wypłaca transzę środków deweloperowi. Środkami wypłacanymi z otwartego rachunku powierniczego deweloper może rozporządzać tylko i wyłącznie w celu realizacji danego przedsięwzięcia. Otwarty rachunek powierniczy może być prowadzony w postaci: indywidualnego rachunku bez zabezpieczeń; rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji bankowej; rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji ubezpieczeniowej. – nabywcy został doręczony prospekt informacyjny z dnia roku wraz z załącznikami, stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym jak również informacje w nim zawarte nie uległy żadnym zmianom. Prospekt informacyjny zabezpieczeniem dla nabywcy mieszkania od dewelopera Ustawa deweloperska obliguje firmę deweloperską do sporządzenia prospektu informacyjnego, a wręczanie go potencjalnym nabywcom nie może być uzależnione od podpisania umowy rezerwacyjnej czy wpłacenia zaliczki. To kolejne po rachunku powierniczym mieszkaniowym narzędzie do ochrony nabywców przed nieuczciwymi deweloperami. W prospekcie informacyjnym muszą znaleźć się prawdziwe dane o deweloperze, jego doświadczeniu w prowadzeniu przedsięwzięć budowlanych, zrealizowane projekty oraz informacje na temat konkretnej inwestycji mieszkaniowej i lokalu, którego nabyciem zainteresowany jest klient. Za podanie nieprawdziwych informacji deweloperowi grozi odpowiedzialność karna. Za dostarczenie prospektu informacyjnego potencjalnemu kupującemu deweloper nie może pobierać pieniędzy; folder jest bezpłatny. Broszurę deweloper przekazuje najczęściej w formie papierowej bądź elektronicznej. Następnie prospekt ten dołączany jest do umowy deweloperskiej. Jego treść nie może być sprzeczna z postanowieniami umowy deweloperskiej, a o wprowadzeniu jakiejkolwiek zmiany w treści inwestor zobowiązany jest powiadomić nabywcę mieszkania. Folder informacyjny od dewelopera składa się z dwóch części: ogólnej, dotyczącej całej inwestycji budowlanej, oraz indywidualnej, odnoszącej się do konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu, którym zainteresowany jest klient. W części pierwszej warto zwrócić uwagę na informacje dotyczące budynku, planowanych inwestycji wokół nieruchomości w najbliższych latach, infrastruktury. W części omawiającej konkretny lokal dobrze jest przyjrzeć się cechom technicznym lokalu, cenie, usytuowaniu, rozkładowi pomieszczeń, standardowi wykończenia, doprowadzonym mediom czy dostępowi do drogi. Do prospektu informacyjnego dołączane są zazwyczaj rzut kondygnacyjny z zaznaczeniem konkretnego lokalu mieszkalnego, którego dotyczy opis szczegółowy oraz wzór umowy deweloperskiej. Opis dokumentów dostarczonych przez dewelopera § 2. Deweloper przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, Deweloper, podobnie jak właściciel nieruchomości przy umowie sprzedaży mieszkania, zobligowany jest przedstawić u notariusza kilka dokumentów, między innymi po to, by poświadczyć prawo własności. Do potwierdzeń tych zalicza się odpis księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego. Podpisując umowę przedwstępną z deweloperem, dodatkowo inwestor musi przedłożyć decyzję w sprawie oddania budynku do użytkowania i zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego. Odpis z księgi wieczystej, czyli wykazu, który przedstawia stan prawny nieruchomości (oznaczenie nieruchomości, prawo własności, ograniczone prawa rzeczowe i hipoteki) oraz wypis z ewidencji gruntów, czyli rejestru opisowego gruntów, budynków i lokali, to podstawowe dokumenty niezbędne do realizowania różnych spraw urzędowych dotyczących nieruchomości. W przypadku nieruchomości, która ma powstać, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę bądź decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Uwaga – decyzja ta nie upoważnia do rozpoczęcia budowy, a jedynie poprzedza wydanie właściwego pozwolenia. Czym jest? Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego Zgodnie z art. 34 ust. 5 prawa budowlanego deweloper bądź inny inwestor, który spełnia warunki uzyskania pozwolenia na budowę, może wnioskować o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Decyzja ta poprzedza wydanie właściwego dokumentu dającego prawo rozpoczęcia budowy, czyli pozwolenia na budowę. Należy pamiętać o tym, że na podstawie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego nie można rozpoczynać robót budowlanych. Jedynym zezwoleniem na wszczęcie budowy jest decyzja o pozwoleniu na budowę. Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego jedynie zatwierdza projekt budowlany i ważna jest przez określony w niej czas (nie dłużej niż rok). Oświadczenia nabywcy nieruchomości § 3. Nabywca oświadczył, że: 1) otrzymał od Dewelopera Prospekt informacyjny z załącznikami, a doręczenie jego nastąpiło w czasie umożliwiającym zapoznanie się z jego treścią; 2) zapoznał się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości, w tym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, a także odpisem z KRS, pozwoleniem na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym oraz sprawozdaniem finansowym Dewelopera za ostatnie 2 lata; 3) ma zabezpieczone środki finansowe na wykonanie obowiązku zapłaty całej ceny w ustalonych warunkach i że ryzyko pozyskania środków oraz finansowe konsekwencje opóźnień w zapłacie kolejnych zaliczek, obciążają go w całości. Kupujący mieszkanie od dewelopera powinien nie tylko we własnym zakresie poszukać informacji o deweloperze, zasięgnąć języka na temat jego inwestycji i zrealizowanych projektów, ale również dokładnie zapoznać się z prospektem informacyjnym. To ważne źródło informacji o firmie i jej realizacjach. By ustrzec się nieuczciwości i bezprawnych działań ze strony dewelopera, nabywca nie może obawiać się sprawdzać i dopytywać. Warto także zajrzeć do elektronicznej księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, by sprawdzić podstawowe informacje na temat właściciela, obciążeń i hipoteki. Wszystkie te działania dobrze jest wykonać przed podpisaniem umowy deweloperskiej u notariusza. Określenie cech nieruchomości § 4. Przedmiotem umowy jest: a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze 10 składający się z pokoju z aneksem kuchennym, dwóch sypialni, łazienki z WC i holu, o powierzchni użytkowej 40,00 m2 + balkon o powierzchni 10,50 m2 (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na III piętrze budynku nr 2 przy ulicy Wzorowej w Mieście wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr 10 o powierzchni 2,00 m2 wraz udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości 1/20 części z pow. 781,88 m2 (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr 1) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. Dokument określający porozumienie między stronami w sprawie transakcji kupna-sprzedaży można nazwać umową dopiero wtedy, gdy posiada dane uczestników umowy, opis i cenę przedmiotu. W umowie deweloperskiej na charakterystykę lokalu mieszkalnego lub domu poświęca się odrębny paragraf. W nim znajdują się informacje na temat powierzchni użytkowej nieruchomości, ilości i rodzaju pomieszczeń, położenia względem całego obiektu, adresu, ale także dane mówiące o wielkości udziałów właściciela nieruchomości w częściach wspólnych. Określenie zobowiązań dewelopera i nabywcy § 5. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania na opisanej wyżej nieruchomości budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, w standardzie określonym w załączniku do niniejszej umowy, a po wybudowaniu do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr 10 w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału 1/50 w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Przy umowie przedwstępnej z deweloperem inwestor sprzedaje nowo wybudowaną nieruchomość, dysponując dokumentami, które uprawniają do jej użytkowania oraz przenoszenia praw własności nabywców na wyodrębnione, indywidualne lokale mieszkalne. W przypadku umowy deweloperskiej inwestor zakupił działkę i dopiero zamierza na niej wznieść budynek mieszkalny bądź już rozpoczął roboty budowlane. Zatem w akcie notarialnym deweloper zobowiązuje się dopełnić obietnicy, czyli wybudować na zakupionym gruncie budynek mieszkalny w ustalonym standardzie wykończenia. Deweloper zobowiązany jest aktem notarialnym do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego po to, by nabywca mógł nabyć prawo własności do danego, indywidualnego mieszkania. Dokumentem potwierdzającym możliwość wydzielenia mieszkania z budynku jest zaświadczenie o samodzielności lokalu. Mieszkania z odrębną własnością to po prostu oddzielony od gruntu i budynku przedmiot własności, posiadający określone udziały w gruncie i częściach wspólnych budynku. Akt notarialny nakłada na nabywcę obowiązek kupna przedmiotu umowy i zapłacenia ustalonej ceny. Określenie ceny sprzedaży nieruchomości § 6. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości 317 000,00 (trzysta siedemnaście tysięcy) złotych brutto, na co składa się cena za lokal w kwocie 300 000,00 złotych i podatek VAT. 2. Świadczenia pieniężne na poczet ceny dokonywane będą przez Nabywcę w ratach zgodnie z Harmonogramem, stanowiącym załącznik do niniejszej Umowy. Kluczową kwestią porozumienia między deweloperem a nabywcą jest cena sprzedaży nieruchomości. Do momentu spisania umowy w formie notarialnej kwotę tę można negocjować. Wskazana w dokumencie cena nabycia mieszkania jest wiążąca dla obu stron umowy do sfinalizowania transakcji. W przypadku etapu wznoszenia nieruchomości nabywca wpłaca w ratach określoną sumę na poczet ceny nabycia mieszkania, a środki te deweloper wykorzystuje do realizacji inwestycji budowlanej. Uwaga na postanowienia umowy deweloperskiej dotyczące waloryzacji ceny nieruchomości. Nabywca nie powinien podpisywać umowy, w której nie ma jasno i precyzyjnie określonej kwoty sprzedaży mieszkania. Niedozwolony jest zapis, w którym deweloper warunkuje wysokość ceny kupna od zmian w powierzchni nieruchomości. Informacje o realizacji inwestycji budowlanej § 7. 1. Rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego nastąpiło roku. 2. Deweloper zobowiązuje się wykonać przedmiot umowy do dnia roku. Przez wykonanie umowy strony rozumieją wykonanie wszystkich prac budowlanych celem wzniesienia budynku. Prace budowlane prowadzone będą według harmonogramu (załącznik do umowy). Data rozpoczęcia robót budowlanych w celu realizacji inwestycji deweloperskiej oraz termin ukończenia budowy. Do umowy dołączany jest harmonogram budowy, czyli plan pracy i kolejne etapy robót budowlanych. 3. Zmiana standardu wykonania lokalu po podpisaniu tej umowy, wymaga każdorazowo uzgodnień w formie pisemnej. Ustalenie wartości robót dodatkowych lub zaniechanych nastąpi na podstawie kosztorysu opracowanego przez Dewelopera i uzgodnionego z Nabywcą. Deweloper gwarantuje nabywcy oddanie nieruchomości w konkretnym standardzie wykonania i wykończenia, zatem każda zmiana w tej kwestii wymaga nie tylko poinformowania kupującego, ale również uzyskania jego zgody. Wszystkie ustalenia między stronami, które następują po zawarciu aktu notarialnego, wymagają formy pisemnej. Jeżeli deweloper rezygnuje z wykonania pewnych prac, musi przygotować kosztorys i uzgodnić wyliczenia z nabywcą. Zdarza się, że nieuczciwi deweloperzy stosują w umowach zapisy niedozwolone, które ograniczają albo pozbawiają nabywcę określonych praw. Trzeba zwrócić uwagę, czy w umowie znajduje się zapis dotyczący wyrażenia przez nabywcę zgody na wykorzystanie zamiennych materiałów budowlanych pod warunkiem zaakceptowania ich przez autora projektu budowlanego. Jeśli taka formuła występuje, nabywca nie powinien się na nią godzić. To zapis, który daje wyłącznie jednej stronie umowy prawo dokonywania zmian w umowie i jest niedozwolony! 4. Po wykonaniu przedmiotu umowy Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego, ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. Przegląd techniczny nieruchomości to ważny moment dla nabywcy. Pierwszym chwilom w nowym mieszkaniu z pewnością będą towarzyszyć ogromne emocje, jednak nie należy się im zanadto poddawać. Trzeba zachować bystrość umysłu i spostrzegawczość, by nie przeoczyć żadnego niedociągnięcia czy nawet ewidentnej usterki budowlanej. Nie warto odpuszczać i myśleć, że naprawi się to samodzielnie, bowiem to na deweloperze spoczywa obowiązek wybudowania i przekazania lokalu mieszkalnego w wyznaczonym standardzie, bez wad i usterek. Trzeba pamiętać, że protokół z przeglądu technicznego jest czymś innym niż protokół zdawczo-odbiorczy. Po ocenie stanu technicznego lokalu spisuje się wady i usterki zgłoszone przez nabywcę oraz ustalenia między stronami co do sposobu i czasu na ich usunięcie. 5. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz garażu wielostanowiskowego określonych w niniejszej umowie oraz przeniesienie własności nastąpi łącznie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego – w terminie 14 dni po wezwaniu Nabywcy do podpisania aktu notarialnego, nie później niż w terminie 60 dni od daty oddania budynku do użytkowania, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych. Określenie sytuacji, w których nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej § 8. 1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: 1) jeżeli Umowa nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 2) jeżeli informacje w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 powołanej ustawy, 3) jeżeli Deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego zgodnie z art. 18 i art. 19 w/w ustawy, 4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto Umowę, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania Umowy, 5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto Umowę, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 6) w przypadku nie przeniesienia na Nabywcę własności w terminie określonym w umowie. 2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1–5 tego paragrafu, Nabywca ma prawo odstąpienia od Umowy w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia jej zawarcia. 3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6 tego paragrafu, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy, Nabywca wyznacza Deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu terminu uprawniony jest do odstąpienia od tej Umowy. Nabywca może odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia jeśli: umowa deweloperska została sporządzona niewłaściwie, czyli brakuje w niej elementów wymienionych w ustawie deweloperskiej, np. określenia standardu wybudowania nieruchomości czy lokalizacji budynku, umowa jest niezgodna z prospektem informacyjnym, deweloper prospektu w ogóle nie dostarczył nabywcy. W przypadku gdy deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę w terminie określonym w umowie, kupujący wyznacza deweloperowi termin (120 dni) na dopełnienie przyrzeczonej czynności prawnej. Jeśli pomimo wezwania deweloper tego nie zrobi, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Określenie sytuacji, w których deweloper ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej 4. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w załączniku umowy, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. 5. Deweloper ma prawo odstąpić od Umowy w przypadku niestawienia się Nabywcy do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Nabywcę własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. 6. Oświadczenie woli Nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Deweloper może odstąpić od umowy w zasadzie tylko wtedy, gdy nabywca, pomimo pisemnych wezwać do uregulowania zaległych należności, nie przekazuje środków pieniężnych i w momencie, gdy nabywca nie stawia się na odbiór lokalu ani u notariusza w celu podpisania aktu przenoszącego własność. § 9. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego § 10. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: Piotr Nowak, zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, Pamela Nowak, zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, Uczestnik: BUDUJE DOMY Sp. z z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, zgodnie wnoszą, aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w Mieście VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer KWW/00112233/2 dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz Piotra Nowaka, PESEL75023111111 i Pameli Nowak, PESEL 77043111111, wynikających z zawarcia niniejszej umowy deweloperskiej, tj. zobowiązania do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą KWW/00112233/2, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. Właściciel nieruchomości ma obowiązek złożenia wniosku do Sądu Wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Taki wniosek składa się na odpowiednim formularzu (można go uzyskać w urzędzie lub pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości). Przy akcie notarialnym to notariusz w imieniu właściciela nieruchomości dokonuje odpowiednich czynności, by wpis znalazł się w KW nieruchomości. Koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy deweloperskiej § 11. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają strony po połowie, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają Nabywcę. W przypadku notarialnego zawarcia umowy deweloperskiej obie strony umowy dzielą się kosztami sporządzenia aktu po połowie (połowę płaci nabywca, a drugą część płaci deweloper). Inaczej będzie przy akcie notarialnym umowy sprzedaży, gdzie należność za czynności notarialne, opłaty sądowe i podatki reguluje wyłącznie nabywca nieruchomości. § 12. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie art. 43 ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, b) wynagrodzenie za czynności notarialne z § 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej w kwocie 450,00 złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie 2000,00 złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty 600,00 złotych, czyli 138,00 złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę 888,00 złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu notarialnego. A K T ten został odczytany, przyjęty i podpisany. Opłata sądowa To stała kwota 150 zł pobierana od wniosku o wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami, własności nieruchomości rolnej (do 5 ha), praw osobistych i roszczeń. Koszty notarialne, tzw. taksa notarialna Maksymalną wysokość opłat, jakie pobiera notariusz za określone czynności notarialne, podaje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza za pracę. Wysokość tej kwoty, w odróżnieniu od opłat sądowych, można negocjować. Wysokość maksymalnego wynagrodzenia dla notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości zależy od wartości rynkowej nieruchomości i tak: do 3 000 zł – 100 zł; powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł; powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł; powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł; powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków darowizn nie więcej niż 7 500 zł. Po odczytaniu sporządzonego aktu notarialnego, notariusz upewnia się, że uczestnicy czynności dokładnie rozumieją treść i znaczenie dokumentu, a akt zgodny jest z ich wolą. Następnie składają czytelne podpisy. Umowa deweloperska – wzór Repertorium A numer ….................... Uwaga: Jest to przykładowa treść umowy w formie aktu notarialnego. W konkretnej sprawie treść przygotowuje wybrany notariusz zatem treść ta będzie odbiegać od podanej zwłaszcza co do kolejności poszczególnych postanowień umowy i sposobu ich formułowania. AKT NOTARIALNY Dnia ………………………… (…………………………) przede mną notariuszem ………………………… w Kancelarii Notarialnej w ………………………… przy ulicy ………………………… nr …………………………, stawili się: 1. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty ………………………… – działający jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: ………………………… Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS …………………………, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu dzisiejszym oraz pełnomocnictwa z dnia ………………………… roku nr …………………………, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, jego żona, 3. …………………………, córka …………………………i …………………………, jak podaje zamieszkała: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”). których tożsamość ustaliłem na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. UMOWA DEWELOPERSKA § 1. Deweloper, oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości (zwanej dalej ”Nieruchomością”), położonej w ………………………… obręb ewidencyjny …………………………, składającej się z działki nr ………………………… o powierzchni …………………………, dla której Sąd Rejonowy w ………………………… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …………………………, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy tego samego typu przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, – dział IV ww. księgi wieczystej jest wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności realizować będzie przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą …………………………. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z ………………………… lokalami mieszkalnymi, ………………………… pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z ………………………… miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany będzie zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ………………………… z siedzibą w ………………………… i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta ………………………… z dnia …………………………, – w ramach wykonania tej umowy zostanie wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na ………………………… miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. – na podstawie umowy z dnia ………………………… numer ………………………… Deweloper zawarł z Bankiem ………………………… z siedzibą w ………………………… (zwany dalej „Bankiem”) umowę na prowadzenie mieszkaniowego rachunku bankowego powierniczego otwartego, celem wykonywania uprawnień Nabywcy w zakresie stworzenia środków ochrony o jakich mowa w art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przedmiotowy rachunek służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez Nabywcę, na cele określone w Umowie, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Na podstawie tej umowy z Bankiem, Nabywca uzyskał Indywidualny Numer rachunku, na który będzie dokonywał wpłat, to jest: ………………………… – nabywcy został doręczony prospekt informacyjny z dnia ………………………… roku wraz z załącznikami, stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który jest zgodny ze stanem faktycznym i prawnym jak również informacje w nim zawarte nie uległy żadnym zmianom. § 2. Dewelopera przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, § 3. Nabywca oświadczył, że: 1) otrzymał od Dewelopera Prospekt informacyjny z załącznikami, a doręczenie jego nastąpiło w czasie umożliwiającym zapoznanie się z jego treścią, 2) zapoznał się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości, w tym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości a także odpisem z KRS, pozwoleniem na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym oraz sprawozdaniem finansowym Dewelopera za ostatnie 2 lata, 3) ma zabezpieczone środki finansowe na wykonanie obowiązku zapłaty całej ceny w ustalonych warunkach i że ryzyko pozyskania środków oraz finansowe konsekwencje opóźnień w zapłacie kolejnych zaliczek, obciążają go w całości. § 4. Przedmiotem umowy jest: a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze ………………………… składający się z: …………………………, …………………………, ………………………… i …………………………, o powierzchni użytkowej ………………………… + balkon o powierzchni ………………………… (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na ………………………… piętrze budynku wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr ………………………… o powierzchni ………………………… wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali, b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości ………………………… części z pow. ………………………… (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr …………………………) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. § 5. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania na opisanej wyżej nieruchomości budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, w standardzie określonym w załączniku do niniejszej umowy, a po wybudowaniu do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr ………………………… w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału ………………………… w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. § 6. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości ………………………… (…………………………) złotych brutto, na co składa się cena za lokal w kwocie ………………………… złotych i podatek VAT. 2. Świadczenia pieniężne na poczet ceny dokonywane będą przez Nabywcę w ratach zgodnie z Harmonogramem, stanowiącym załącznik do niniejszej Umowy. § 7. 1. Rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego nastąpiło ………………………… roku. 2. Deweloper zobowiązuje się wykonać przedmiot umowy do dnia ………………………… roku. Przez wykonanie umowy strony rozumieją wykonanie wszystkich prac budowlanych celem wzniesienia budynku. Prace budowlane prowadzone będą według harmonogramu (załącznik do umowy). 3. Zmiana standardu wykonania lokalu po podpisaniu tej umowy, wymaga każdorazowo uzgodnień w formie pisemnej. Ustalenie wartości robót dodatkowych lub zaniechanych nastąpi na podstawie kosztorysu opracowanego przez Dewelopera i uzgodnionego z Nabywcą. 4. Po wykonaniu przedmiotu umowy Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. 5. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz garażu wielostanowiskowego, określonych w niniejszej umowie oraz przeniesienie własności nastąpi łącznie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego – w terminie 14 dni po wezwaniu Nabywcy do podpisania aktu notarialnego, nie później niż w terminie 60 dni od daty oddania budynku do użytkowania, pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszystkich zobowiązań finansowych. § 8. 1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: 1) jeżeli Umowa nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 2) jeżeli informacje w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 powołanej ustawy, 3) jeżeli Deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego zgodnie z art. 18 i art. 19 w/w ustawy, 4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto Umowę, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania Umowy, 5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto Umowę, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 6) w przypadku nie przeniesienia na Nabywcę własności w terminie określonym w umowie. 2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1–5 tego paragrafu, Nabywca ma prawo odstąpienia od Umowy w terminie 30 (trzydzieści) dni od dnia jej zawarcia. 3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6 tego paragrafu, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy, Nabywca wyznacza Deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu terminu uprawniony jest do odstąpienia od tej Umowy. 4. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w załączniku umowy, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. 5. Deweloper ma prawo odstąpić od Umowy w przypadku niestawienia się Nabywcy do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Nabywcę własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. 6. Oświadczenie woli Nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. § 9. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym, Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. § 10. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: …………………………, zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, …………………………, zamieszkała: …………………………, PESEL …………………………, Uczestnik: ………………………… Sp. z z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, zgodnie wnoszą aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w ………………………… VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer ………………………… dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz …………………………, PESEL ………………………… i …………………………, PESEL …………………………, wynikających z zawarcia niniejszej umowy deweloperskiej, tj. zobowiązania do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą …………………………, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. § 11. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają strony po połowie, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają Nabywcę. § 12. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, wynagrodzenie za czynności notarialne z § 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej w kwocie 450,00 złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie 2000,00 złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty 600,00 złotych, czyli 138,00 złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę 888,00 złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu notarialnego. A K T ten został odczytany, przyjęty i podpisany. Powyższy wzór umowy obowiązuje do 30 czerwca 2022 roku. Od 1 lipca w umowie deweloperskiej zmienią się zapisy dotyczące starej ustawy deweloperskiej. Przepisy z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zastąpią odpowiednie regulacje z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszy Gwarancyjnym: art. 4 (o mieszkaniowym rachunku powierniczym) zastąpi art. 6; art. 22 (o elementach umowy) zastąpi art. 35; art. 22 ust. 2 (o zmianach w prospekcie) zastąpi art. 35 ust. 2; art. 18 i art. 19 (o prospekcie informacyjnym) zastąpią kolejno: art. 21 i 22. Jest to przykładowa treść umowy przygotowanej w formie aktu notarialnego zawierającego fikcyjne dane – wszelka zbieżność z rzeczywistością jest zupełnie przypadkowa. W konkretnej sprawie treść aktu notarialnego przygotowuje wybrany przez strony umowy notariusz zatem treść ta będzie odbiegać od podanej zwłaszcza, co do kolejności poszczególnych postanowień umowy i sposobu ich formułowania. Fot. tytułowa: Biznes zdjęcie utworzone przez freepik - Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściachpodpisanie aktu notarialnego z deweloperem
